Talep çok, arz düşük, kredi sıkıntı
Duygu Erdoğan – Türkiye genelinde mart ayı prestijiyle konut satış fiyatlarında yıllık kıymet artışı yüzde 154 düzeyinde gerçekleşti. Buna göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 2 milyon 284 bin 490 lira oldu. Birebir dönemde İstanbul’da konut satış fiyatlarında yıllık paha artışı yüzde 144, ortalama konut fiyatı 3 milyon 186 bin 472 olarak hesaplandı. 2022 Mart ayında ise İstanbul’da ortalama konut fiyatı 1 milyon 452 bin 240 olarak ölçülmüştü. Yalnızca bu bir yıllık bedel artışı, konuta olan yüksek talep, azalan arz ve konut kredisi faiz oranlarında erişimi güçleştiren ögeleri gözler önüne seriyor.
Satılık konut piyasasında fiyatların süratli yükselişinin en temel nedenini, 2018’den bu yana azalan yeni konut arzı oluşturuyor. Buna karşılık Türkiye’nin her yıl gereksinimi olan 800 bin yeni konutun üretilememesi, talebin devam etmesiyle karşılaşınca fiyatlar denetimden çıkmaya başladı. İkinci neden olarak ise pandemi periyodunda süratle artan inşaat maliyetlerinde; emtiaya erişim probleminin döviz fiyat artışlarıyla birleşmesinden kaynaklı gelişmeler gösteriliyor. Yeni konut üretilmeyince mevcut konutlar pahalanıyor. Öteki yandan bankaların yüksek konut kredisi faiz oranlarına gereksinimi olanların erişmesi güçleştikçe, piyasayı, fiyat artışından faydalanmak isteyen yatırımcılar domine ediyor. Bu nedenle İstanbul’da her ilçede eski yeni tüm konutlarda fiyatlar önemli artışlarla karşı karşıya. Türkiye genelinde de tablo bu halde ilerliyor.
2021’de 500 bin liraydı!
İstanbul’daki ortalama konut fiyatı karşılaştırmasında biraz daha geriye gidecek olursak, 2021 Mart ayında ölçülen ortalama bedel 500 bin lira düzeyindeydi. Buna nazaran, yalnızca iki yıl evvel satılık konutta ilçeler hatta mahalleler ortasında bile fiyat farkları korunabiliyordu. İstanbul’un gelişime açık, çeper bölgelerinde fiyatlar epeyce düşük iken, merkezde yükseliyordu. Lakin azalan üretime karşılık devam eden talep ve yatırımcıların ilgisiyle mevcut periyotta İstanbul’da ilçe ayrımı kalmadı. Çok eski konutlarda bile fahiş fiyat artışları uygulanıyor.
Değer artışı batıya kaydı
Konut alımında pandemi akabinde gelişen süreçte en çok bedel artışı yaşayan vilayetler Muğla, Antalya ve Aydın olmuştu. Bu talep 2022 sonuna kadar devam etti. Lakin Kahramanmaraş merkezli zelzeleler ve EYT’lilerin göçüyle birlikte bu paha artışı daha çok batıya yöneldi. 2023 Mart ayında bedel artışında Kocaeli ve Kırklareli’nin önde olduğu görülüyor.
Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com’un bilgilerine nazaran, 2023 Mart ayında yıllık kıymet artışı en yüksek olan vilayetler ise sırasıyla Kırklareli, Antalya ve Kocaeli oldu. Kırklareli’nde konut fiyatları son bir yılda yüzde 208 artış gösterdi. Ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 626 bin 720 lira oldu. Antalya’da konut satış fiyatlarında bedel artışı yüzde 164, ortalama konut fiyatı 2 milyon 969 bin 640 lira olarak ölçüldü. Kocaeli’de ise; konut satış fiyatlarında bedel artışı yüzde 164, ortalama konut fiyatı 1 milyon 924 bin lira oldu.
Türkiye genelinde fiyat yükseliyor
Fiyat artışlarının İstanbul ve makul kentlerle sonlu kalmaması, bu yükseliş ivmesinin dikkat cazip boyutlara ulaşmasına neden oluyor. Türkiye genelinde pek çok vilayette konutlarda olağan sürecin ötesinde fiyat artışları yaşanıyor. Bu nedenle Türkiye geneli fiyat ortalaması da her yıl farklı bir ölçeğe taşınıyor. Mart 2022’de Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık bedel artışı yüzde 127 düzeyinde gerçekleşirken, ortalama konut fiyatı 998 bin 325 lira olmuştu. Mart 2023’te ise Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık bedel artışı yüzde 154 düzeyinde gerçekleşti. Ortalama konut fiyatı 2 milyon 284 bin 490 lirayı aştı.