Son dakika… Zelzeleye hazırlıkta İstanbul ne durumda? Elektrik ile suyu kes ancak yıkma!

GÜLDEN ÇOKTAN İstanbul – Sahip olduğu tarihi zenginlikleriyle her yıl binlerce turiste konut sahipliği yapan Eyüpsultan’da son üç yılda 640 riskli yapı yenilendi. Saçak parseller olarak isimlendirilen Akşemsettin, Çırçır, Yeşilpınar ve Karadolap Mahallelerinde bulunan 6 bin 500 konut için “Yerinde Dönüşüm” ismiyle hayata geçirilen kentsel dönüşüm projesi devam ediyor. Dört mahalle de 44 siteyi kapsayan saçak parseller ismiyle tanımlanan alanda imar planı ve tapusu bulunan parsellerdeki yapıların dönüşebilmesi konusunda yıllardır yaşanan sorun plan notu değişikliği yapılarak tahlile kavuşturuldu. Bu halde 44 sitenin bulunduğu alanda müteahhit-vatandaş işbirliği ile yaklaşık 6 bin 500 bağımsız ünitenin dönüşümü sağlanacak. Alibeyköy stadı ve etrafı, Rami eski konutlar, Arifpaşa, Topçular, Otakçılar, Fahri Korutürk, İslambey-Bülbüldere bölgelerinde ise dönüşüm çalışmaları sürüyor. Milliyet’e konuşan Eyüpsultan Belediye Lideri Deniz Köken, ilçede 32 bin bina olduğunu ve bu binaların 20 binin 1999 öncesi yapılan binalar olduğunu söyledi.

Eyüpsultan’da 1999 öncesi kaç tane bina var?

Eyüpsultan’da 32 bin civarında bina var. Bunun 20 bini 1999 zelzelesi öncesi yapılmış ve dönüşmesi lazım. Bir kaç sorun birlikte var. Birincisi bulunduğu alanın imarı yok. İkincisi fazla katı var. Tarihi sit alanın civarında olduğumuz için tadilatlara ve yapılaşmalara çok müsade edilmemiş sonra. Geçmişte yapanlar da yenileyememiş. Böylesine Eyüpsultan’ın merkezinde önemli oranda eski bir yapılaşma var. Bütün bunlar üst üste gelince vatandaşa bir şey dememiz gerekiyordu. Vatandaş binasını yenileyecek lakin birinin bir şey yapması lazım. Nereden başlayalım. 2019 Ağustos ayında küçük bir sarsıntı oldu. O vakit bizim Alibeyköy’ün zirvelerindeki sitelerdeki vatandaşlar iki gün kadar bahçelerinde yattı. Biz de onları ziyarete gittik. O vakit arkadaşlara dedim ki “Deprem olduğunda başsağlığına gitme yerine geçmiş olsuna gitmemiz lazım. Sloganımız bu olacak. Ne yapacağız. Kentsel dönüşümün isminin yanlış anlaşıldığı konusunda kanaatim var. Kentsel dönüşümden para kazanılmamalı. Yüzde elli, yüzde elli dönüşmeli. Kentsel dönüşümü para kazanacak şekile dönüştürdüğünüz vakit rantsal dönüşüme dönüyor.

Kentsel dönüşüm deyince ada bazlı dönüşümden bahsediyorsunuz değil mi?

Aslında eski binaların tekrar yapılmasına kentsel dönüşüm dememiz lazım. Bizim ada bazlı, ferdi farketmez. Fakat bin dairelik yeri dönüştüreceksiniz bunu 3 bin daire ile dönüştüremezsiniz. Bu türlü bir şey olmaz. 3 bin tane konut 3 bin tane otomobil demek. O kadar arabanında yola çıkıyor olması demektir. İstanbul’da konut arttırıcı süreçlerden dönüşüm yaparken kaçınmak lazım. Konut muhtaçlığı var mı. Evet var. Lakin bunu merkezde değil çeperlerde yapmak lazım. Merkezde sarsıntı olsa yolllar kapanacağı için yardıma gelme imkanı olsa da gelemezsin. Örnek olarak 44 tane site vardı. Saçak parsel dediğimiz 1984 yılı üretimi kooperatif Büyükşehir’den çıkma. Bunlar tıpkı bölgede bulunan 6 bin 400 konuttan oluşan bir merkezdi. Bunların kendi içlerindeki imar planlarıyla düzenleme yaparak boşluklardan yararlanma suretiyle yüzde 30 artışla 6 bin 400 konutu 10 bin 400 konutla dönüşümüyle ilgili bir çalışma başlattık. 2021 yılında meclislerden geçirdik. Bununla da vatandaşa dedik ki, “Kendi yerini yap. Biraz da borçlan”. O vakit ne kadar borçlanacağını falan da yazmıştık. 2021 yılında en üst seviyede borçlanma 150 ila 200 bin civarındaydı. Vatandaş yeniden hiç borçlanmadan yapamaz mıyız derken proje bekledi.

Şimdi onlardan Öğretmen 1’i geçtiğimiz hafta yıkımını gerçekleştirdik. Didem başladı ve bitmek üzere. Maliye Blokları başladı bitmek üzere. Didem 2’nin şu an yıkılmak üzere. Başkasıyla de görüşmeler devam ediyor.

Başkan Köken, Milliyet Gazetesi Haber Araştırma Müdürü Pınar Aktaş, mahallî idareler müellifi Eren Aka ve Haber Araştırma muhabiri Gülden Çoktan’ın sorularını yanıtladı.

En düzgün proje

İslambey Mahallesi, 2016 yılında karar alınmış. Şehircilik Bakanlığı bu mevzuda TOKİ’ye öncelik vermiş. Sonrasında vazgeçti. Sonrasında Bakanlığın kendisi ben yapacağım dedi. yetkiyi bize verdi. Artık burada Bakanlık, 1950 TL kira yardımı yaparken ben de 1950 TL kira yardımı verme kararı aldım. Çift kira verdik. Bu türlü olunca dörtte üçünü yıktık. Vatandaşa 1950 TL’yi al da kendine bir yer bul demekte o kadar kolay değil bu kaidelerde. O yüzden biz dört ay öncesine kadar hepsini bitirdik. Artık mahkeme yürütmeyi durdurma kararı verdiği beş, on tane bina var. Onlarla uğraşıyoruz. Onlar da verdiğinde Bakanlık burada başlayacak. Bakanlık-belediye işbirliğiyle dönüşecek en uygun yer burası. Bir küme mahkemeye verdiği halde davul zurnayla yıkımı yaptık. Burada 400 bağımsız kısım var. Devlet, burada 650 konut yapacak.

Eyüpsultan’ın içerisinde eski bir yapılaşma var. İçerisinde 950 konut var. Burada da vatandaşa “Sizinde imarınızı küçük bir artışla sizde kendinize bunu peşinat saydırırın biraz da kendiniz ekleyin. Burada görüşmeler yapıldı ancak vatandaş borçlanmak istemediği için tıkandı. Lakin bunun da 2021 yılında planını yaptık. Biz,depremden evvel yol haritamızın hepsini belirledik. Şu an da tekrar zelzele olmuş Maraş bölgesinde ben ne yapabilirim diye toplantı yapmıyorum. Evvelce niçin bu plandan yararlanmayıp yapmadılar görüşmelerini yapıyoruz şu an da.

Sizin birinci miladınız Ağustos 2019 diyebilir miyiz?

Evet. Nişancı mahallesi. Buranın hem tabusu yoktu hem de hiçbir ruhsatlı bina yoktu. Bu bölgenin birinci evvel tabusunu çözdük. 10 yılda çözüldü. 2010’da başlamışlar. Yarım kalmış. 2019’da biz start verdik. Birebir firma ile devam ettik. Buranın 2 bin metrekaresi ABD’de yaşayan bir Yahudi ailenin. Onları bulduk. Onlarla vatandaşları buluşturduk. Buradan birilerini yetki verdi. Bulamazsak kayyuma giderdi. Kayyuma gitseydi bir on yıl daha çözülemezdi. Ailenin haberi yoktu. Biz söyledik. Sorunu çözdük. Artık vatandaş, ruhsatlarını alacak. Burası İstanbul’un kuruluşu ile kurulmuş bir mahalle burası.

İnşaatı biz yapacağız

Şimdi bizim Bakanlık ile çalıştığımız bir yer var. Burası kendimizin dönüştüreceği bir yer. İnşaatını da biz yapacağız. Burada 200 tane gecekondu var. 5. Levent’in karşısı. Burada 5. Levent’ten daha hoş dönüşüm yapacağız. Buranın görüşmeleri başladı. Ofisini tuttuk. Alibeyköy’deki kendi atölye ve garajlarımız var. Onu da katacaktık. Lakin Vakıfların yeriydi. İş uzar diye yapmadık. Burası farklı bir yer olacak. Burayı dönüşüm değil rezerve alan ilan ettik. Bakanlığa planlarımızı onaylattırarak burada bir çalışma başlayacak inşallah. Bu kendi devrimizde başlar lakin bitmez herhalde.

Önlemlerinizi alarak çalışmalarınıza devam ediyorsunuz. Avantajlarınızdan bir tanesi bu. Bir tanesi de taban olarak öbür ilçelere nazaran avantajlı olduğunuz ortada. Lakin çok nufüsü ağır bir ilçe. Eyüp’teki nüfusu bilhassa merkez tarafındaki yoğunluğu vatandaşla anlaşarak öteki taraflara yaymak üzere çalışmalarınız var mı?

Mümkün değil. Bizim bölgenin şöyle özellikleri var. Fatih’in nüfusunun yüzde 75’i on yılda değişmiş. Vatandaş değişmiş. Bizde de yüzde 95’i bulunduğu yerde doğmuş, büyümüş ve yaşlanmış. Ve öteki mahalleye bile taşınmak istemiyor. Yerinde dönüşümü sağlayarak konut artıcı organizyonlarla Kemer-Göktürk tarafına kaydırılmalı. Oralar da değerli. Buradaki vatandaşın oraya gitme ihtimali yok. Bizim de Kemerburgaz bölgesinde toplumsal konut yapma imkanın yok.

Göktürk ve Kemerburgaz’ın yeri nasıl? Meskenler yeni lakin yerle ilgili tedgirgin olan şahıslar var?

Dere kenarına konut yaptıkları için huzursuz oluyorlar. Eyüp nüfusunun yüzde 85’nin yaşadığı yer 5. Levent’ten Edirnekapı surlarına kadar olan bölge. Geri kalan yüzde 15’i ise Kemerburgaz-Göktürk tarafında yaşıyor.

Eyüpsultan

Nüfusu: 422 bin
Yüzölçümü: 242 km²
Bina sayısı: 32 bin

A,B,C bölgeleri

Eyüpsultan’ın her tarafı tarih. Dönüşüm yaparken de bir tarihi eser çıkması durumunda sonuç ne oluyor?

Tarih dediğimiz yer Nişancı ve İslambey Mahallesi. Alibeyköy’den çıkmaz. Zirveden çıkmaz. Onun için biz jeolojik etüt yapmadan aslında olmuyor. Şimdiye kadar el atılmadığı için yalnızca yasak demişsiz. Kişi, gecekondu yapmış tarihi binanın yanına. Artık de yıksak tarihi yapıta ziyan veriyor diye yıkamıyorsun. Bir park var. Oraya kira veriyoruz. Oraya yalnızca park yapacağım. Hafriyat yapmadan yapamıyoruz. Hafriyat yapsak ne çıkacağını bilemiyoruz. Ondan ötürü yerinden sayıyorsun. Bu mahallede nefes alacak yer yok. O yüzden biz ismini koyarak vatandaş ne yapacağını bildiğinde ya borçlanacak ya payını satacak. A, B, C bölgeleri oluşturmak lazım. A klasmanı. O kıymetli mahalleler. B Orta klasman. C klasman bölgeler oluşturmamız lazım. Bu arasanında ona nazaran hal bulması lazım. Yani bizde bu kadar çok değerli emlakla ucuz konut elde etmek mümkün değil İstanbul’da. Arsayı elde etmek lazım. Bizde bunun için rezerve alanlarını ilan ediyoruz. Rezerve alanı ilan edince o arsayı çok büyük rant elde edeceklerin elinden kurtarmış oluyoruz. Garajüstü dediğimiz yer aslında o. Bu dediklerim olduğunda kent rahatlayacak.

Başsağlığına mı? geçmiş olsuna mı?

Eyüp’lü vatandaşların dönüşüme teşvik edilmesi için nasıl bir yol izlenmeli?

Ben şunu söylüyorum. Size başsağlığına mı geleyim geçmiş olsuna mı geleyim? diye soruyorum. Zelzele acımasız. Zelzele affetmiyor. Bu bahisler da kira artışlarından ve konutlardaki fiyat artışlarına hür piyasa iktisadı diyoruz lakin bu işe tahlil bulmamız lazım. Nasıl bulunur. Bunun dünyada örnekleri var. Bu örneklerden yola çıkarak isteyen istediği fiyattan daire satamamalı, isteyen istediği fiyattan kiraya verememeli. Bu çözmek zorundayız. Bu hususta biraz sosyolist davranmakta yarar var. Aksi takdir de biz dramları yaşarız. Kira geliriyle geçiniyorum algısı yanlış bir algı. Bankaya ya da diğer bir şeye yatıracak parasını. Konuta kira yatıracaksa bankaya giecek konut fiyatı kadar kira yatıracak. Banka ona kir verecek. Devlette o parayla gidecek Kahramanmaraş’ta yahut öbür yer de konut yapacak. Konut fonu diye bir fon oluşturulup millet bankaya mevduaat yerine daire parası yatıracak. Onun karşılığında kira alacak.

‘Sistemi rant bozdu’

Belediye liderleri kentsel dönüşüm için siyaset üstü diyor. Sizde tıpkı kanaatte misiniz?

Evet. Bir ilçenin neresinin dönüşüp dönüşmeyeceğini ilçeler daha düzgün biliyor. Bakanlıklar da büyükşehirler de bizim tekliflerimiz üzerine bu kararları alıyorlar. uygulamaya geçildiği vakit ilçe devre dışı kalıyor. Biz bu türlü yapmadık. Hepsinin içine elimizi soktuk. O vakit vatandaşla da arbede az oldu. Hiçbir belediye vatandaşın konutunu bilerek yıkabilir mi? Bir alanı durup dururken riskli alan, riskli yapı ilan edebilir mi. Etmez. Çok rant varsa edebilir. Ona da müdahale edilmesi lazım. Rantlı yerleri riskli yapı ilan edip oradan herkes kazansın. O denli bir şey yok. Bu bozdu sistemi. Bunun bir alt ve üst limiti olmalı. İlçe belediyeleri müteahhit ve vatandaş ortasında âlâ bir hakem rolünü üstlenmeli. Ve bu süreç daha da süratli gitmeli. İstanbul’da yarın zelzele olacak algısından da vazgeçilmeli. Milletin psikolojisi bozuldu. Bu yanlış. Vatandaşın da bunu unutmaması ssağlayacak düzenekleri biz esasen yapıyoruz. Hocalar televizyona çıkıyor. Orası, burası şöyle oldu. Oralar ucuz yerler. Konuşmaları emlakçılara yarıyor.

‘Dönüşüm işinden para kazanılmaz’

Bazı belediye liderleri yıkım para kazandırıyor kimileri da diyor ki çok masraflı bir iş. O denli iş mi olur diyor. Siz ne düşünüyorsunuz?

Vatandaş konutundan çıkarken parkesine varıncaya kadar her şeyi söküp götürüyor. Hurdacıya bizden evvel satıyor. Bize yalnızca kuru betonla içerisinde de riskli yapı olmasından ötürü incecik kalmış demirler kalıyor. Biz ne götürürse götürsün kâfi ki boşaltsın diyoruz. Dönüşüm işinden para kazandım demek yanlış bir söz. Dönüşüm işinden para kazanılmaz. Herkesin karını devlet belirlemeli. Riskli yapılarda ve alanlarda devlet kar marjını belirlemeli. Vatandaşa da müteahitte ve ilgili belediyeye de. Bir standart getirilmesi lazım.

YARIN: Küçükçekmece