Milyonları ilgilendiriyor! İşte kira artışlarını engelleyecek 4 tedbir

Türkiye Büyük Millet Meclisi yeni devirde ağır bir çalışma devrine girecek. Kısa müddet içinde kıymetli kanunların hayata geçirilmesi planlanıyor. Bunlardan biri de kira düzenlemesi olacak.

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “1 Temmuz 2023 prestijiyle konut kiralarındaki üst hududun yüzde 25 olarak artırılacak olması piyasada birtakım tedirginliklere yol açıyor. Bilhassa enflasyonun 12 aylık ortalamaya nazaran yüzde 60 ve üzerinde seyretmesi ile mal sahipleri bu artışı makul görmüyor.

Bu artışın iş yer kiralarında TÜFE ortalamasına nazaran yapılması ve oranın açıklanan enflasyona nazaran yüzde 63.72 çıkması mal sahibi ve iş yeri olanlarla, mal sahibi konutu olanlar ortasında farklı bir uygulamayı doğuruyor.

Bu durumda mal sahiplerinin bir kısmı taşınmazlar boşaldıktan sonra günlük kiralık yahut eşyalı kiralık üzere kimi modeller üzerinde kiralamalar yapmayı değerlendirirken, birebir vakitte da taşınmazlarının satışına ait piyasada bir arz oluşturmaya başlıyorlar.

‘ANKARA’DA KONUT KİRALARI YÜZDE 150 ARTTI’

Büyükşehirlerde kira bedelleri de üst düzeye çıktı. Türkiye genelinde yüzde 115 düzeyinde artan konut kiraları, İstanbul’da yüzde 120 iken, Ankara’da yüzde 150 oranına yaklaştı.

‘MAL SAHİPLERİ MESKENİ BOŞALTIP TEKRAR KİRAYA VERMEYE ÇALIŞIYOR’

Bu açıdan yalnızca mevcut kiracıların kurallarını bu sınırlamalarda yapması mal sahiplerinin taşınmazlarını boşaltılıp tekrar kiraya vermesi ile üst çekilmeye çalışılıyor.

‘DAVALAR 1 EYLÜL’E KADAR AĞIR BİR HALDE DEVAM EDECEK’

Bu kademede açılan kira tespit davaları, kiracı ile ilgili tahliye davaları da arabuluculuk sisteminin devreye gireceği 1 Eylül’e kadar ağır bir biçimde devam edeceğe benziyor.

Bu noktada yalnızca kiralık konut arzına ait üretim modellerimiz kısa vadede bu sıkıntıya tahlil bulabilecek üzere gözükmüyor. Zelzelenin tesiri, azalan arz, bölgemizdeki savaşlar nedeni ile gelen mülteciler ve kent içi göç bunlara mayıs ayında ayrıyeten da evlilik hareketliliğini beraberinde getirdi.

‘KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRALARI ZORLAYACAK’

Sadece İstanbul’da 1 milyonun üzerindeki konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi ile ilgili yapılan müracaatlar da bu noktada dönüşüm etabında İstanbul’da kiraları çok daha zorlayacak hale getiriyor.

Memurlara verilmesi planlanan kira takviyesinin yanı sıra kentsel dönüşüm yenilemelerinde verilen kira dayanaklarının artırılması kısıtlı arz piyasasında ise çok süratli sonuç veremeyecek üzere.

İŞTE KİRA ARTIŞLARINI ENGELLEYECEK 4 ÖNLEM!

Sadece kiralama gayeli konut üretimi, yap-kirala-devret modelinin özel dala verilecek teşviklerle geliştirilmesi, bununla birlikte mal sahiplerine tahminen belirli bir müddet ile gelir vergisi muafiyeti sağlanması, İtalya’nın Floransa kentindeki üzere kimi kentlerde günlük kiralık üzere kısa devirli kiralara getirilen kısıtlamaların misal biçimde uygulanması bu süreçte birtakım tedbirler olarak ön plana çıkabilir.

Kira paha haritalarının oluşması ile ilgili çalışmalar Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nde devam etse de e-Devlet sistemine ait beklentiler önümüzdeki yılı gösteriyor. Mal sahiplerine getirilebilecek birtakım para cezaları ve ismi geçen mahpus cezalarının da bölümde tedirginlikle karşılandığını söylemek mümkün.

Mal sahipleri kayıt dışı yollara başvurabilir mi? Peşin kira üzere bedeller alarak baştan kimi koşullar öne sürebilir mi? Bunlar da aslında merak edilen başka başlıklardır.

Sektörde bu düzenleme başlığında değerli tekliflerimizden birisi kıymet barışı ismiyle gayrimenkul kesiminde bir barış çıkarılması olacaktır. Gayrimenkullerinin pahasını beyan eden bireylere nazaran kira bedel ve satış bedel haritalarının yapılması süreci kolaylaştırabilir.

Gerek ilçe bazlı gerekse vilayet bazlı elimizde çok net kira paha haritaları da maalesef yok. Kiralama odaklı konut üretimleri merkezi idare ve lokal idarelerin takviyesi ile konutların yapılması sürecini kolaylaştırabilir.

SIFIR VE İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI İLE KİRALIKLARDA ARTIŞ DEVAM EDER Mİ?

Şu anki kısıtlı arz devrinde gördüğümüz kadarıyla kira artışları tıpkı ivmede yükselmeyecek olsa bile düşecek üzere gözükmüyor.

‘İSTANBUL’DA 16 BİN TL SEVİYESİNDE’

İstanbul’da sıfır konutlar için metrekare pahasının 160 TL düzeylerine ulaştığını söyleyebiliriz. 100 metrekare kiralık daire İstanbul’da 16 bin TL düzeyindedir.

Uluslararası standartlar kira gelirlerinin hanehalkı gelirlerinin 3’te 1’ini aşmaması istikametindedir. Bu açıdan baktığımızda İstanbul başta olmak üzere birçok vilayet ve ilçemizde bu artışlar çok yüksek seyrediyor.

‘BODRUM’DA 30 BİN TL’YE DAİRE VERİLİYOR’

Sadece İstanbul’da değil, yaklaşık 10 bin TL kira ile Ankara’da, 12 bin TL kira ortalaması ile İzmir’de 8 bin 500 TL ortalama ile Mersin’de, 11 bin TL ortalama ile Antalya’da ve bununla birlikte Bodrum’da 25-30 bin TL’ye daireler veriliyor.

Kira ile ilgili bu meselelerin yalnızca artışlarda yapılacak sonlandırma ile çok çözülebileceğini öngörmüyorum. Bunun yerine enflasyon oranında bir artış yine sağlanabilirse dalın içinde bunun mal sahibi ve kiracılar açısından makul karşılanabilecek bir oran olacağını en azından taraflar ortasındaki uyuşmazlığın bir nebze de olsa tahlile ulaşacağını düşünenlerdenim.

Artık tıpkı binada yeni kiracı o daireyi 15 bin TL’ye tutarken, karşısındaki daire o binada eski kiracı olduğu için 3 bin TL’den oturabiliyor. Birebir binada bile bu türlü 5-6 kat farklılığın olması uyuşmazlıkları daha üst noktaya taşıyor.”