Konutta ‘bekle-gör’ün bitmesi için ne lazım?

SERVET YILDIRIM – Konut kesimi neredeyse her iki yılda bir benzeri trendleri yaşıyor… Evvel para siyaseti gevşiyor, faizler düşüyor, krediler canlanıyor, konut talebi artıyor. Akabinde iktisat idaresi değişiyor, para siyaseti sıkılaştırılıyor, faizler artıyor, krediler daralıyor, konut talebi zayıflıyor. Şu anda ise bu döngünün ikinci yarısındayız.Dolayısıyla bu evrede bundan sonra neler olacağını öngörmek sıkıntı değil. Sıkıntı olan yeni mali duruşun ne kadar sürdürülebileceğini öngörmek.

Konut fiyatları ve konut talebi ile finansman şartları ortasında güçlü bir bağın varlığı herkesin malumu olduğu bir kural. Kredi faiz oranları düştüğünde konut piyasasında talep artar, faiz oranları yükseldiğinde ise talep düşer. Dal de muhakkak aralıklarla tıpkı trendi yaşıyor. Para siyaseti gevşetiliyor, konut bölümüne doping oluyor. Akabinde siyaset sıkılaşıyor. Doping geçiyor, kesim daralıyor.

REKORLAR KIRILMIŞTI

Mesela iki yıl evvel başlatılan faiz indirim dalgası bilhassa markalı konutlarda satılamayan konut stokunun kabardığı bir devirde dala ilaç üzere gelmişti. Gibisi bir dalga 2020 birinci yarısında da yaşanmıştı. Genişletici para siyasetinin modülü olarak yüklü kamu bankaları eliyle bir kredi furyası başlatılmıştı. Tıpkı formda konut kredi faizleri de süratle aşağı çekilirken yüksek ölçüde konut kredileri verilmişti. Kamu bankaları aylık kredi faiz oranını yüzde 0.65’e kadar ve özel bankalar yüzde 0.80’lere çekince herkes evvel krediye sonra konuta koşmuştu. Sonrasını biliyoruz: Piyasa coştu, rekorlar kırıldı.

Ardından Naci Ağbal periyodunda Merkez Bankası para siyasetini sıkılaştırılıp faizleri arttırmaya başlayınca işin büyüsü bozuldu. Konut dalına dair olumlu oranlar negatife döndü.

SIKILAŞTIRMA BAŞLAYINCA…

Kısa müddet sonra Merkez Bankası’nda Ağbal gitti, yerine Şahap Kavcıoğlu geldi. Para siyaseti yeniden gevşetildi, faizler yeniden aşağı çekildi. Alışılmış konut talebi de kredi takviyeli olarak canlanmaya, fiyatlar artmaya başladı.

Geçen ay ise Kavcıoğlu gitti, Gaye Erkan misyona geldi. Mali sıkılaşma tekrar başladı. Yeni liderin atanmasının akabinde Merkez Bankası yaptığı birinci toplantıdan sonra yol haritasını da belirli etti. Haziran ayındaki Para Siyaseti Heyeti açıklamasında “Enflasyon görünümünde bariz düzgünleşme sağlanana kadar mali sıkılaştırma gerektiği vakitte ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirilecektir. Enflasyon ve enflasyon eğilimine ait göstergeler yakından takip edilecek ve TCMB, fiyat istikrarı temel emeli doğrultusunda elindeki tüm araçları kararlılıkla kullanmaya devam edecektir” dedi. Bildiri çok net: Merkez Bankası’nın elindeki en tesirli araç ise siyaset faizi.

Dolayısıyla haziran ayında gevşek para siyaseti sıkılaştırılmaya başlandı. İktisattaki düşük faizler ise artmaya başladı. İktisat şu anda bir faiz artırım sürecinde olduğu için konut piyasasında da talebin zayıflamaya başladığı bir devirdeyiz. Gerçekten haziran dataları de bu durumu teyit ediyor. Haziranda konut satışları bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 44.4 azaldı. İpotekli konut satışları ise yüzde 66.8 geriledi.

SON DEĞİŞİKLİĞİN KONUTA TESİRİ NASIL?

Para siyasetindeki son değişikliğin konuta tesirini öngörmek sıkıntı değil. Sıkıntı olan para siyasetindeki bu sıkılaşma sürecinin ne vakit sona ereceği ve yeni gevşeme dalgasının ne vakit başlayacağını öngörebilmektir. Hasebiyle konut yapıp satanlar için bir bekle-gör devri başladı, zira konut alma planı yapanlar ‘bekle-gör’e geçecekler. Yabancı talebinin toplamdaki hissesi ise oyunun rengini değiştirecek boyutta değil. Kaldı ki; o tarafta da talep eskisi kadar canlı görünmüyor.

Şimdiki durumun evvelkilerden tek farkı ise enflasyon oranının evvelki periyotlara nazaran çok daha yüksek olması. Faizdeki artışa bağlı olarak talep daralıyor lakin konut fiyatları süratle aşağı gelemiyor, zira inşaat yapma maliyetleri çok arttı. Çimento ve demir üzere kalemlerin fiyatları katladı.

Konut deyip geçmemek lazım. Geniş bölümlere istihdam yaratmanın yanı sıra öbür kesimlerle de güçlü ilgisi var. Buradaki her hareket konut ile birlikte inşaat materyalleri, sağlam tüketim malları, mobilya ve dokuma üzere öbür birçok bölümü de direkt ya da dolaylı olarak etkiliyor. Hasebiyle yalnızca konut kesimi için değil onlar için de bir manada bekleme devri başladı.

Bekle-gör periyodunun sona ermesi için konut almak isteyen lakin bekleyenlerin harekete geçmesi, bekledikleri alım fırsatının geldiğine inanmaları lazım.