Kira artırımı için hudut çiziliyor!
DUYGU ERDOĞAN – Konut kiralarında son iki yıldır dikkat çeken artışlar mesken sahipleri ile kiracılar ortasında uyuşmazlıkları da beraberinde getirdi. Yüksek seyreden enflasyon nedeniyle daha evvel TÜFE ortalamasına nazaran belirlenen konut kira artırım oranları, hükümetin yaptığı düzenleme ile Haziran 2022 ile Temmuz 2023 tarihleri ortasında en fazla yüzde 25 olarak uygulanıyor. Geçtiğimiz günlerde yüzde 25 sınırlamasının devam edeceği sinyalini veren Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un akabinde evvelki gün de Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, temmuzdan sonra kira artırımlarında yüzde 25 artış sonu müddetinin uzatılacağını, fahiş artışlar yapanlara ise çeşitli cezai yaptırımların uygulanacağını tabir etti.
Konut kira artırım oranlarında yüzde 25 sınırlamasıyla birlikte mesken sahipleri çeşitli nedenlerle kiracılarını konuttan çıkarmaya, ya da daha yüksek artırım beklentileriyle zahmetler oluşturmaya başlamıştı. Son bir yıldır mahkemelerde bu nedenle açılan dava sayıları da katlanmıştı. Kiracılar, kiralık konut bulmakta zorlandıkları, taşınma maliyetinin artışı nedeniyle daha yüksek artırım oranlarına da razı olmuştu. Bir yıl daha uygulanacak düzenlemeyi Gayrimenkul hukuku uzmanlarından Avukat Çiğdem Kezer ile ele aldık.
***
1- Artırım oranının sonlandırılması akabinde mesken sahibi ve kiracılar ortasında dava süreçlerinin arttığı görüldü. Uygulamanın devam etmesi iki taraf için bir yıl daha mümkün olabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen süreksiz hususla getirilen düzenlemeye nazaran, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında yenilenen kira kontratlarında yüzde 25’ten fazla kira artışı yapılamayacak. Bu konu kiracılar ile mal sahipleri ortasında kira bedeli konusunda varolan uyuşmazlıkları azaltmadığı üzere mülkünü daha yüksek kiraya verebilmek için kiracısının tahliyesini isteyen mal sahiplerinin sayısını artırdı. Kiracısını tahliye etmek için mal sahibi tarafından kiracısına karşı gereksinim sebebiyle açılan tahliye davalarının sayısının bir evvelki yıllara nazaran yaklaşık 2 kat arttığına şahit olduk. Alışılmış bu süreksiz düzenlemenin uzatılması mümkündür.
2- Yüzde 25 sınırlamasından farklı olarak iki taraf ortasındaki uyuşmazlıkları azaltabilecek bir uygulama teklifiniz olur mu?
Önerim, kira artışları ile ilgili olarak ilçelere nazaran belirlenecek rayiçlere nazaran artışların yapılmasının, artış oranlarının ona nazaran belirlenmesinin daha hakkaniyetli olacağıdır. Hasebiyle tekrar süreksiz düzenleme ile 1 Temmuz 2023 sonrası uzatılacak mühletten sonra bu bahiste belirttiğimiz halde bölge yahut ilçelere nazaran kira bedelleri tespit edilerek de uygulama yapılabilir. Süreksiz düzenleme işi fırsatçılığa çeviren ve fahiş kira bedelleri talep eden mal sahiplerinin önünü keserken belirlenen kira sayısının da piyasa şartlarına nazaran hakkaniyetli tespit edilmesi gerekmektedir.
3- Düzenleme devam etmesi durumunda hangi vakit dilimini ve kimleri kapsayacak?
Geçici düzenleme 1 yıl daha uzatıldığı takdirde 1 Temmuz 2024 tarihine kadar biten ve yenilenen kira mukaveleleri için geçerli olacaktır.
4- Şayet mesken sahipleri bu oranın üzerinde artırım talep ederse kiracılar neler yapabilir?
Buna nazaran konut sahipleri bu oranın üzerinde artırım talep ettikleri taktirde kiracılar yüzde 25 artışlarını yaparak kontratlarına devam edebilirler. Bu durumda yalnızca beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı var.
5- Mesken sahibi ve kiracı farklı bir oranda mutabakatları durumunda kendi belirledikleri artırım oranını uygulayabilir mi?
Ev sahibi ile kiracılar mukavelede farklı bir oranda artış konusunda anlaştıkları takdirde ortada da hiçbir ihtilaf kelam konusu olmadığı durumda kendi belirledikleri artırım oranını uygulayabilirler. Ama ihtilaf kelam konusu olduğunda kiracının yeni kira artırım periyodunda yüzde 25 artırımlı olarak kira bedelini ödeyip ödemediğine bakılacaktır.
6- Eylül ayı prestijiyle mesken sahibi kiracı ortasındaki davalar için evvel arabulucuya başvurulmuş olması gerekecek, yüzde 25 artırım düzenlemesi bu periyotta arabuluculara nasıl yansır?
Arabulucuya müracaat kaidesi en azından tarafları bir defa daha ortak noktada buluşturmak konusunda tesirli olacaktır. Yargıdaki iş yoğunluğunu da bilhassa kira tespit davalarında ortalama yüzde 50-60 oranında azaltacağını düşünüyorum. En azından birbirini yıpratan ve türel olarak karşı karşıya gelen kiracı ile mal sahiplerini arabulucu marifetiyle taleplerinde ortak noktada buluşmalarını sağlayabilir.
7- İş yeri kira artırımlarında bir sınırlama bugüne kadar olmadı; iş yerleri için de uygulanabilir mi?
11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihleri ortasında yenilenen kira kontratlarında geçerli olan düzenleme yalnızca konutlar için geçerli olup iş yerleri için geçerli değildi. Uzatılması planlanan süreksiz düzenlemenin tekrar konutlar için geçerli olacağını, iş yerleri için geçerli olmayacağını düşünüyorum. Bu durumda iş yeri kiraları bakımından kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.